Med högre kostnader för bland annat el och uppvärmning samt höjda räntenivåer blir det allt viktigare för bostadsrättsföreningar att ha en uppdaterad underhållsplan tillsammans med en långsiktig budget för att säkerställa att föreningen har en stabil ekonomi över tid. Det har även kommit nya lagkrav på årsredovisningar för bostadsrättsföreningar med syfte att förenkla jämförelser mellan föreningar och fler förändringar på redovisningsområdet finns föreslagna för att ytterligare stärka konsumentskyddet. Här undersöker vi hur dessa faktorer påverkar föreningarna och diskuterar de föreslagna åtgärderna.
Frågor angående höjda årsavgifter och tillräckligt kassaflöde blir allt mer centrala för bostadsrättsföreningar. Ger den långsiktiga budgeten indikationer på behovet av höjda årsavgifter? Finns det tillräckligt med kassaflöde för att täcka föreningens driftskostnader och avsättningar till fonden för yttre underhåll? Våra revisioner avslöjar att avsättningar ibland inte täcks av det genererade kassaflödet, vilket innebär att även om stadgeenliga avsättningar görs, saknas motsvarande sparande i föreningens likvida medel.
För bokslut som avslutas den 31 december 2023 eller senare gäller nya lagkrav på upplysningar i årsredovisningen för alla bostadsrättsföreningar. Dessa innefattar:
- En kassaflödesanalys måste ingå i årsredovisningen.
- Vid negativt resultat ska det även finnas en upplysning om hur det negativa resultatet påverkar föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.
Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:
- Årsavgift/kvm
- Skuldsättning/kvm
- Sparande/kvm
- Energikostnad/kvm
- Räntekänslighet
Syftet med de utökade kraven på upplysningar är att underlätta för “lekmän” att bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och att förenkla jämförelser mellan olika bostadsrättsföreningar. Ibland kan det även krävas att styrelsen i årsredovisningen kommenterar och/eller förklarar alla eller några av nyckeltalen.
För de föreningar som även hyr ut lokaler till externa hyresgäster vill vi också påminna om att indexuppräkna hyran om en sådan klausul finns i hyreskontraktet.
En betydande förändring som är på gång framöver är att Bokföringsnämnden (BFN) föreslår ytterligare åtgärder för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Förslaget innebär att bostadsrättsföreningar inte längre ska tillämpa det mindre omfattande regelverket BFNAR 2016:10 (känt som K2-regelverket) vid upprättande av årsredovisning. Enligt BFN ger inte detta regelverk en tillräckligt detaljerad redovisning för fastighetsrelaterad verksamhet. Övergången till regelverket BFNAR 2012:1 (K3-regelverket) förväntas ge en mer rättvisande bild av föreningens redovisning.
Den mest betydande förändringen som övergången till K3-regelverket skulle innebära för bostadsrättsföreningar är införandet av en komponentbaserad avskrivningsplan för byggnaderna. Det innebär att fastigheten delas upp i olika komponenter, där varje komponent har sin egen avskrivningstid. Exempel på komponenter inkluderar yttertak, stomme, VVS-stammar, elstammar och hissar. Denna förändring kommer att medföra en del extra arbete både för den ekonomiska förvaltaren och för styrelsen, för att korrekt identifiera och fastställa avskrivningstider för varje komponent. Bokföringsnämnden föreslår att ändringarna ska tillämpas för räkenskapsår som börjar efter 31 december 2024, men det kan vara klokt att påbörja detta arbete redan under 2024.
En stor fördel med övergången till K3-regelverket är att det vid större renoveringar, såsom utbyte av yttertaket, möjliggör att den tidigare komponenten för yttertaket kan utrangeras och kostnaden för det nya yttertaket kan läggas upp som avskrivning. I K2-regelverket behandlas renoveringen normalt som en kostnad i resultaträkningen, vilket ofta resulterar i en betydande förlust för det aktuella året, istället för att fördela kostnaden över en längre period genom avskrivningar.
Med andra ord ger K3-regelverket ett jämnare resultat över tid när det gäller renoveringar och underhåll av fastigheten.
